Memasuki kuartal II/2010 permintaan dan pasokan pasar properti di Jakarta dan sekitarnya trennya meningkat, seiring dengan membaiknya prediksi kondisi perekonomian Indonesia tahun 2010. Hal ini ditandai kenaikan penyerapan ruang kantor di kawasan pusat bisnis (central business district/CDB) Jakarta yang mencapai 60% atau 53.400 m2 pada kuartal II/2010 dibandingkan kuartal sebelumnya. Total penyerapan ruang kantor pada semester I/2010 sudah mencapai 90.000 m2, atau naik dua kali lipat dibandingkan periode sebelumnya. Pada tahun 2009, total penyerapan ruang kantor di CBD ini hanya 100.000 m2.
Diperkirakan total penyerapan ruang kantor baru pada tahun 2010 ini akan menyamai rekor yang pernah dicapai pada tahun 2008, sesaat sebelum krisis global, yaitu 180.000 m2. Para penyewa datang dari perusahaan asing asal Asia yang melakukan ekspansi ke Indonesia, dan sebagian lagi dari perusahaan lokal. Perkantoran merupakan subsektor yang akan memimpin pemulihan industri properti nasional karena akan diikuti oleh produk properti lainnya seperti kondominium, apartemen sewa, ritel dan mal, dan perumahan.
Sementara itu, penyerapan ruang kantor di luar CBD - di luar wilayah segi tiga emas Thamrin, Sudirman, Gatot-Subroto, Senayan - pada kuartal II/2010 mencapai 16.000 m2. Angka ini merupakan rekor tertinggi dalam dua tahun terakhir. Dengan kenaikan permintaan itu, tingkat okupansi di luar CBD naik dari 82% pada kuartal I/2010 menjadi 84% pada kuartal II/2010. Sektor perbankan, asuransi dan jasa keuangan, serta telekomunikasi menjadi penggerak utama dalam permintaan ruang kantor ini.
Sepanjang kuartal II/2010, permintaan properti kawasan industri mengalami lonjakan hingga 140%. Terjadi peningkatan penjualan lahan industri mencapai hampir 100 ha atau naik 140% dari 41 ha pada kuartal sebelumnya. Bila ditotal, sepanjang semester I/2010 permintaan properti kawasan industri sebanyak 140,7 ha, naik dari 80,3 ha pada semester I/2009 (yoy). Sementara itu, pasokan lahan baru pada kawasan industri mencapai 257 ha. Pasokan ini datang dari pengembang Lippo Cikarang dan Modern Cimande.
Sementara itu, banyak investor asing yang kini menyerbu kawasan industri untuk pembangunan pabrik. Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang terus menunjukkan peningkatan serta stabilitas politik dan keamanan yang baik mendorong investasi asing tersebut. Kondisi politik Thailand yang sedang tidak stabil juga mendorong investor asing yang semula menanamkan investasi industrinya di Thailand, akhirnya memilih memindahkan investasinya ke Indonesia.
Berdasarkan data Cushman & Wakefield, penjualan lahan di kawasan industri pada semester I/2010 mencapai 140,7 ha. Pada kuartal I/2010 terjual 41,1 ha dan sisanya terjual pada kuartal II/2010. Jika dibandingkan dengan kuartal II/2009, permintaan ini jauh lebih tinggi. Bahkan meningkat lebih dari 5 kali lipat. Meski terjadi peningkatan dalam penjualan, namun tingkat penyerapan kumulatif di kuartal II/2010 justru menurun akibat bertambahnya pasokan. Pada kuartal I/2010 penyerapannya mencapai 73,6%. Sementara pada kuartal II/2010 hanya 72,5%. Tapi angka itu tetap lebih tinggi dibandingkan kuartal II/2009 yang penyerapannya sekitar 72,4%.
Dari 99,6 ha tanah yang terjual pada kuartal II/2010, hampir setengahnya dibeli oleh investor asing. Total perusahaan asing yang masuk ke Indonesia pada kuartal II/2010 ada sekitar 14 perusahaan yang mayoritasnya dari Jepang. Perusahaan yang masuk itu pun mayoritas membangun industri makanan. Walau pun ada juga industri otomotif asal Jepang yang masuk, tapi tidak banyak.
Secara kumulatif permintaan untuk kawasan industri ini diperkirakan 5.897 ha. Sementara pasokan di kawasan industri ada 8.134 ha. Total permintaan untuk kawasan industri bisa mencapai lebih dari 200 ha tahun 2010 ini. Sehingga jika dibandingkan dengan total permintaan pada tahun 2009 berarti ada peningkatan signifikan. Karena pada tahun 2009 total penjualan lahan di kawasan industri hanya sekitar 134 ha.
Tiap-tiap daerah di kawasan industri memiliki karakteristik tersendiri. Misalnya di Jakarta, Tangerang dan Bogor, karakteristiknya untuk industri ringan dan medium serta pergudangan. Lalu di Bekasi, Karawang, dan Purwakarta adalah untuk industri medium dan otomotif. Sementara Serang dan Cilegon adalah untuk industri berat dan bahan kimia.
Saat ini kawasan industri yang paling banyak terjual adalah daerah Bekasi, Karawang, dan Purwakarta. Bahkan 90% dari total transaksi yang mencapai 99,6 ha berasal dari wilayah tersebut. Sisanya terjadi di kawasan industri Serang dan Bogor. Transaksi terbesar terjadi di Karawang dengan penjualan 361 ribu m2 tanah atau sekitar 36,1 ha. Lalu posisi kedua tertinggi terjadi di Bekasi yang menjual 181,3 ribu m2 atau 18,1 ha tanah.
Di sisi lain, harga penjualan properti kelas premium pada kuartal II/2010 naik tipis 1,6% dibandingkan kuartal I/2010, setelah pada akhir tahun 2008 hingga pertengahan tahun 2009 harga properti kelas ini sempat menunjukan tren penurunan. Kenaikan harga properti ini terjadi untuk jenis kondominium strata title yang tingkat penjualannya mencapai 881 unit, sedangkan kuartal I/2010 penjualannya berkisar 781 unit. Kenaikan harga kondominium hak milik ini dipicu peningkatan permintaan, seiring membaiknya minat masyarakat ibu kota membeli hunian yang berdekatan dengan pusat kota dan tempat kerja.
Kondisi yang sama juga terjadi untuk kelas apartemen sewa. Biaya sewa efektif rata-rata naik 2,5% dibandingkan kuartal I/2010. Saat ini harga sewa apartemen sekitar USD15,7/m2/bulan. Pergerakan aktivitas sewa ini mendorong tingkat hunian apartemen sewa sepanjang kuartal II/2010 naik menjadi 62%. Stok apartemen sewa hingga saat ini sebanyak 26.650 unit, sementara kondominium hak milik sebanyak 68.334 unit. Pasokan baru apartemen sewa hingga tahun 2012 diperkirakan mencapai 8.827 unit, sementara kondominium diperkirakan mencapai 22.288 unit.
Kesenjangan dalam penyediaan rumah atau hunian yang layak untuk masyarakat masih menjadi masalah yang harus dihadapi pemerintah. Khususnya, dengan kondisi tingkat urbanisasi yang tinggi di Indonesia. Saat ini setengah lebih dari penduduk Indonesia tinggal di perkotaan dan 58% tinggal di Pulau Jawa. Padahal, luas Pulau Jawa kurang dari 7% dari luas Indonesia. (AI)
Tidak ada komentar:
Posting Komentar