Properti menengah cenderung stabil

Menteri Negara Perumahan Rakyat Yusuf Asy’ary mengatakan, minimnya pembangunan apartemen nonsubsidi untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah membuat rumah susun sederhana milik atau rusunami bersubsidi diminati pembeli yang tidak termasuk target subsidi. Penawaran apartemen kelas menengah ke bawah nonsubsidi dengan harga Rp150 juta-Rp500 juta sangat minim dibandingkan dengan apartemen kelas menengah.

Kesenjangan pasokan apartemen menengah ke bawah menyebabkan peruntukkan rusunami terdesak untuk kalangan nonsubsidi. Situasi itu membuat pengembang rusunami cenderung memasarkan sebagian besar unitnya dengan harga nonsubsidi. Masyarakat yang berhak mendapatkan rusunami menjadi sulit mendapatkan rusunami bersubsidi. Harga rusunami bersubsidi ditetapkan Rp144 juta per unit.

Pemerintah mengancam tidak akan mengucurkan subsidi rusunami bagi pengembang yang membebani konsumen dengan biaya tambahan lain-lain, sehingga total harga jual melebihi Rp144 juta per unit. Beberapa pengembang disinyalir membebankan biaya tambahan kepada konsumen pada sejumlah proyek rusunami yang sedang dipasarkan. Tambahan itu karena lokasi unit rusunami mempunyai pemandangan terbaik, biaya pilihan lantai, dan biaya tambahan akibat kenaikan harga BBM.

Menurut Ketua Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia (REI) Teguh Satria, pengembang apartemen kini cenderung menggabungkan pembangunan unit apartemen menengah ke bawah dengan rusunami karena ada insentif dari pemerintah. Pengembang apartemen nonsubsidi cenderung menjual apartemen dengan harga di atas Rp600 juta. Pengembang sudah tidak sanggup menanggung beban kenaikan harga bahan bangunan sehingga harga rusunami Rp144 juta per unit harus dievaluasi.

PT Property Advisory Indonesia (Provis), perusahaan konsultan properti, melaporkan, sejumlah pengembang apartemen dan kondominium di Jakarta akan menaikkan harga jual menjadi hingga Rp18 juta/m2 mulai kuartal III/2008 dari harga rata-rata kuartal II sebesar Rp12 juta/m2. Beberapa pengembang besar mengambil keputusan secara radikal dengan mengambil persentase kenaikan paling tinggi untuk mengantisipasi kenaikan berbagai bahan baku bangunan terutama besi dan beton.

Menurut Executive Partner Provis Handa Sulaiman, idealnya kenaikan harga apartemen dilakukan secara bertahap, sekitar 5%-7% per semester atau per tahun. Namun kondisi ekonomi saat ini yang tidak menentu telah mendorong pengembang mengambil keputusan menaikkan harga paling tinggi agar ada kepastian dalam strategi pemasaran. Harga Rp17 juta-Rp18 juta/m2 itu umumnya pada apartemen-apartemen yang sedang dibangun atau dalam proses konstruksi.

Provis memperkirakan penjualan apartemen pada kuartal III/2008 akan menurun akibat kenaikan harga tersebut. Lebih dari 60% pembeli apartemen adalah investor untuk disewakan kembali. Investor atau pembeli apartemen di kelompok ini akan menunda pembeliannya karena kenaikan harga jual itu diperkirakan tidak akan diiringi dengan kenaikan tarif sewa. Pasokan apartemen yang semakin banyak akan membuat tarif sewa semakin kompetitif. Di sisi lain, biaya operasional, tarif jasa layanan dan listrik untuk apartemen semakin meningkat.

Selama kuartal II/2008, harga rata-rata apartemen di area primer naik sekitar 4,44% menjadi Rp12,64 juta/m2 dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Pada periode itu, harga apartemen di pusat bisnis distrik (CBD) naik 2,39% menjadi Rp13,65 juta/m2. Pengelola gedung umumnya mempertahankan tarif sewa lama meskipun biaya operasional naik. Permintaan penyewa dari WNI bertambah cukup signifikan, sedangkan permintaan sewa dari ekspatriat turun 1,6% pada kuartal II/2008.

Tingkat penjualan kondominium dan apartemen di Jakarta yang sudah terbangun tercatat 94,61% pada kuartal II/2008. Angka ini berkurang 0,05% dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Akan tetapi, tingkat hunian tetap rendah, tercatat sebesar 61,11% atau turun 4,81% dibandingkan dengan kuartal sebelumnya karena banyak produk baru memasuki pasar. Mayoritas apartemen yang sudah selesai berasal dari kelas menengah sebesar 62,5%.

Pasokan properti komersial di Jakarta dengan skala besar baru akan ramai pada dua tahun mendatang. Pasokan ini berasal dari pengembangan multifungsi antara properti komersial, hunian, dan perkantoran. Beberapa proyek yang tengah digarap antara lain Emporium Pluit Mall dan Mall of Indonesia di Jakarta Utara, Plaza Indonesia extension, Kuningan City, dan Ciputra World di CBD, Gandaria Main Street, Kemang Village dan Kota Kasablanka di Jakarta Selatan, serta Central Park dan Seasons City di Jakarta Barat.

REI memperkirakan properti komersial di Jakarta mulai jenuh karena pasokannya sudah melebihi kapasitas penduduk Ibu Kota. REI mengimbau pengembang melakukan ekspansi ke luar Jakarta untuk pengembangan properti komersial berupa pusat perbelanjaan dan pusat perdagangan (trade center). Pangsa pasar properti komersial berupa pusat perbelanjaan sekitar 20% dari total pasar produk properti Indonesia.

Sementara itu, penjualan perumahan untuk segmen masyarakat menengah ke bawah di kawasan Bogor, Tangerang, dan Bekasi diprediksi tertekan sampai akhir tahun 2008. Menurut Chief Executive Officer PT Procon Indah Siswanto Widjaja, hal itu dipengaruhi kenaikan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR), laju inflasi, dan harga BBM. Laju inflasi tahunan yang mencapai 11,9% dan suku bunga KPR yang naik hingga 9%/tahun memukul daya beli masyarakat. Ini berimbas pada berkurangnya pasokan perumahan baru untuk segmen menengah ke bawah.

Pada kuartal III/2008, penawaran dan penyerapan perumahan diperkirakan sulit meningkat karena kondisi makroekonomi yang melamban. Tanpa insentif, pembangunan perumahan menengah ke bawah sulit berkembang. Kenaikan harga BBM dan konstruksi menyebabkan harga jual rumah meningkat antara 3%-10% pada Juni 2008. Sementara itu, harga tanah di perumahan Jabotabek meningkat rata-rata 3%-5%. Berdasarkan survei Procon Indah terhadap 44 pengembang perumahan, unit rumah baru yang ditawarkan pada kuartal II/2008 sebanyak 1.882 unit atau turun dibandingkan dengan kuartal I/2008, yaitu 6.610 unit. Dari jumlah unit rumah baru itu, 63% di antaranya ditujukan bagi segmen menengah ke bawah.

Permintaan pasar perumahan kelas Rp100 juta – Rp300 juta per unit atau kelas menengah di kawasan Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi dinilai masih tinggi. Maraknya pengembangan rusunami di Jakarta tidak mengurangi minat pasar terhadap produk perumahan horisontal karena pasarnya dinilai berbeda. Booming pasar rumah kelas menengah di sekitar Bodetabek masih bertahan karena besarnya populasi warga kelas menengah di wilayah Jabodetabek. Hal ini menjaga peluang bagi pengembang untuk tetap bisa eksis dalam pengembangan proyek perumahan. (AI)